Le mécanisme de « l’avance-preneur » permet au crédit-preneur (une entreprise) de participer au financement de l’acquisition ou de la construction d’un immeuble dans le cadre d’une opération de crédit-bail.
Dans ce schéma, l’avance-preneur s’engage via un prêt consenti au crédit-bailleur (banque ou société de financement spécialisée) qui assure la construction du bien. Les intérêts du prêt viennent en diminution des loyers versés au crédit-bailleur.
Avance-preneur et crédit-bail immobilier
Si le crédit bail donne à une entreprise la possibilité de financer un investissement immobilier sans apport initial ni prêt bancaire, le mécanisme de « l’avance-preneur » lui permet de participer au financement de l’acquisition d’un immeuble ou à sa construction.
Cette intervention prend la forme d’un prêt consenti au crédit-bailleur. Ce prêt porte intérêt.
Avec la formule de l’avance-preneur, les échéances du prêt encaissées par le crédit-preneur viennent en diminution des loyers versés au crédit-bailleur. Cette compensation partielle s’étale sur toute la durée du contrat de crédit-bail.
Ce schéma est intéressant pour le crédit-bailleur (la banque) comme le crédit-preneur (l’entreprise).
- Pour le crédit-bailleur, ce schéma de financement est positif, car il lui apporte une garantie financière.
- Pour le crédit-preneur, le système de l’avance-preneur procure la possibilité de bénéficier d’une fiscalité dérogatoire (déductibilité des loyers) et d’autofinancer une partie de l’investissement grâce au placement de sa trésorerie.
Déductibilité fiscale des loyers de l’avance-preneur
L’avance-preneur – capacité d’autofinancement d’une partie de l’investissement immobilier d’une entreprise – n’affecte pas la déductibilité fiscale des loyers.
Les loyers de crédit-bail comprennent en effet une quote-part correspondant à l’amortissement des capitaux engagés par le crédit-bailleur, ainsi qu’une quote-part relative à leur rémunération (intérêts).
Depuis 1996, 3 régimes sont applicables : le régime général, un régime de faveur et le régime spécifique des immeubles de bureaux situés en Île-de-France.
Régime général
Les loyers de crédit-bail sont déductibles à 100 % du résultat imposable du crédit-preneur, exception faite de la part d’amortissement relative au terrain. Au travers des loyers payés, le crédit-preneur amortit les constructions sur une durée généralement comprise entre 7 et 12 ans.
En contrepartie de cet amortissement accéléré (assimilable à un crédit d’impôt), le crédit-preneur doit, lors de la levée d’option, réintégrer fiscalement la différence entre l’amortissement de la construction effectué dans le cadre du crédit-bail et celui qu’il aurait pratiqué s’il avait été propriétaire de l’immeuble depuis l’origine (« sur-amortissement »).
Régime de faveur
Il permet d’amortir les constructions sur la durée du contrat pour les opérations répondant à certaines caractéristiques.
Pour les opérations éligibles – durée obligatoire de 15 ans – aucune réintégration du « sur-amortissement » des constructions n’est effectuée en fin de crédit- bail, bien que la part de l’amortissement correspondant au terrain reste non déductible fiscalement.
Régime spécifique des bureaux en Île-de-France
Il s’applique aux immeubles assujettis à la « taxe sur les bureaux en Île-de-France » achevés depuis le 31 décembre 1995.
Les amortissements inclus dans les loyers de crédit-bail ne sont fiscalement déductibles qu’à concurrence de ceux que le crédit-preneur pratiquerait s’il était propriétaire de l’immeuble.